Bahnhöfe als Dritte Orte: Erfolgsfaktoren und Hemmnisse der Reaktivierung von Bahnhofsgebäuden in Klein- und Mittelstädten in Thüringen

Der Beitrag untersucht anhand der drei Thüringer Fallbeispiele Ellrich, Sondershausen und Ilmenau die Potenziale und Hemmnisse bei der Entwicklung von Bahnhofsstandorten zu „Dritten Orten“. Die vergleichende Betrachtung zeigt, unter welchen räumlichen, politischen und finanziellen Rahmenbedingungen Bahnhofsgebäude zu sozialen und funktionalen Ankern der Stadtentwicklung werden können.

Die Fallbeispiele verdeutlichen, dass kommunales Eigentum zwar eine wesentliche Voraussetzung für die Entwicklung von Bahnhofsstandorten darstellt, allein jedoch nicht ausreicht. Erfolgreiche Transformationsprozesse erfordern vielmehr ein klar formuliertes kommunales Entwicklungsinteresse, konkrete Nutzungs- und Infrastrukturbedarfe, tragfähige Finanzierungsansätze sowie eine langfristige Einbettung in gesamtstädtische Entwicklungsstrategien. Zugleich werden bestehende Hemmnisse, etwa fehlende politische Unterstützung, hohe infrastrukturelle Erschließungskosten oder komplexe Rahmenbedingungen im Umfeld der Bahninfrastruktur, aufgezeigt.

Der Beitrag leitet daraus Schlussfolgerungen für die zukünftige Entwicklung von Bahnhöfen als Orte der Begegnung, Gemeinschaft und nachhaltigen Stadtentwicklung ab.

Autor: Dr. Uwe Wilke
Stadtplanungsbüro Wilke I Büroinhaber
30. Juni 2026

Anhand von drei Thüringer Fallbeispielen der Städte Ellrich, Sondershausen und Ilmenau lassen sich wesentliche Rahmenbedingungen, Erfolgsfaktoren und Hemmnisse für die Entwicklung von Bahnhofsstandorten aufzeigen.

 

Ellrich, Thüringen

Die Kleinstadt Ellrich mit rund 6.000 Einwohnern verfügt über einen zentrumsfern gelegenen Bahnhof ohne wesentlichen siedlungsstrukturellen Verbund. Aufgrund eines kommunalen Entwicklungsinteresses am Standort wurde der Bahnhof in kommunales Eigentum überführt.

Maßgeblich hierfür war ein klar definierter kommunaler Infrastruktur- und Standortbedarf, der insbesondere aus der vorgesehenen Ansiedlung einer Freiwilligen Feuerwehr resultierte. Der Standort sowie dessen räumliche Ausgangssituation erwiesen sich aufgrund der Anforderungen an Erreichbarkeit, Flächenverfügbarkeit und einsatztaktische Lagebedingungen funktional besonders geeignet als Feuerwehrstandort.

Begünstigt wurde die Entwicklung durch die Lage des Gebäudes innerhalb eines förmlich festgelegten städtebaulichen Sanierungsgebietes. Damit standen grundsätzlich Instrumente und Finanzhilfen der Städtebauförderung zur Verfügung. Der konkrete Vorhabensbezug eröffnete über die klassische Städtebauförderung hinaus zusätzliche Fördermöglichkeiten.

Sondershausen, Thüringen

Ein kontrastierendes Bild zeigt die Kreisstadt Sondershausen mit etwa 20.000 Einwohnern (kleine Mittelstadt). Der Bahnhof befindet sich in zentrumsferner Lage, weist jedoch einen stärkeren siedlungsstrukturellen Zusammenhang mit angrenzenden Wohngebieten auf. Gleichzeitig besteht eine räumliche Nähe zu gewerblichen Nutzungen, die bislang aufgrund fehlender Erschließungsbeziehungen nicht wirksam werden kann.

Die Kommune hat das Bahnhofsgebäude samt Bahnhofsvorplatz in ihr Eigentum übernommen, um einer spekulativen Verwertung durch Dritte vorzubeugen. Ein eigenes kommunales Entwicklungsinteresse besteht derzeit jedoch nicht. Vielmehr wird weiterhin auf private Investitionen gesetzt. Obwohl grundsätzlich gute Fördermöglichkeiten über die Städtebauförderung vorhanden wären, fehlt bislang die politische Unterstützung für eine aktive kommunale Entwicklungsstrategie.

Ein wesentliches Hemmnis stellt darüber hinaus die mangelhafte infrastrukturelle Anbindung des Bahnhofs an das benachbarte Gewerbegebiet dar. Notwendige Erschließungsmaßnahmen, beispielsweise über eine Unterführung oder eine Rad- und Fußwegebrücke, sind mit erheblichen Planungshürden seitens der Deutschen Bahn AG verbunden. Die daraus resultierenden hohen Investitions- und Umsetzungskosten erschweren die Entwicklung zusätzlich.

Das Beispiel Sondershausen verdeutlicht, dass kommunales Eigentum und der Wunsch zur Entwicklung über private Investoren allein keine hinreichende Voraussetzung für eine erfolgreiche Bahnhofsentwicklung darstellen. Entscheidend sind vielmehr ein politisch getragenes Entwicklungsziel sowie die Bereitschaft, ergänzende Infrastrukturinvestitionen vorzunehmen.

Ilmenau, Thüringen

Die Stadt Ilmenau mit rund 40.000 Einwohnern entwickelte ihren zentrumsnah gelegenen Bahnhof zu einem zentralen Baustein der gesamtstädtischen Entwicklungsstrategie.

Neben der Sicherung synergetischer Nutzungen wie Taxiangebote und einem Fahrradfachgeschäft sollten gezielt wissens- und innovationsorientierte Nutzungen angesiedelt werden. Das zentrale Entwicklungsinteresse der Stadt bestand darin, Start-Ups und universitätsnahe Ausgründungen als stadtfunktionales Bindeglied zwischen Altstadt (Technikum) und dem Campus der Technischen Universität Ilmenau (Hans-Stamm-Campus) anzusiedeln.

Nach dem kommunalen Grunderwerb des Areals wurde bereits im Jahr 2008 ein integriertes Entwicklungskonzept für das gesamte Bahnhofsumfeld mit einem Zeithorizont von rund zwanzig Jahren erarbeitet. Dieses Konzept bildete die Grundlage für die schrittweise Transformation des Areals.

Neben der Ausweisung zusätzlicher Ansiedlungsmöglichkeiten in der Bauleitplanung wurden durch kommunale Investitionen erforderliche Infrastrukturen ergänzt, darunter das Technologie Terminal Ilmenau (TTI) mit Parkhaus „Terminal M“.

Die Entwicklung des Bahnhofs wurde durch weitere Investitionen im unmittelbaren Umfeld gestärkt und wirkte weit über das eigentliche Areal hinaus. Zusätzliche Impulse gingen sowohl von privaten Investitionen in Büro- und Hotelnutzungen als auch von kommunalen Investitionen im Bereich der Daseinsvorsorge (Ilmenauer Eis- und Schwimmhalle) aus. Daneben wurde der Standort zu einem Impulsgeber für weitere Ansiedlungen im angrenzenden Stadtgebiet, darunter das Thüringer Innovationszentrum Mobilität (ThIMo) sowie das Technologie- und Gründerzentrum Ilmenau (TGZ).

Der Bahnhof entwickelte sich damit vom reinen Verkehrsknotenpunkt zu einem Motor der Stadtentwicklung.

Transformation ist kein Selbstläufer

Die drei Beispiele zeigen, dass die Transformation von Bahnhofsgebäuden zu Orten der Begegnung und Gemeinschaft maßgeblich von einem klar formulierten kommunalen Entwicklungsinteresse, tragfähigen Nutzungs- und Finanzierungsperspektiven sowie einer langfristigen Einbettung in gesamtstädtische Entwicklungsstrategien abhängt.

Kommunales Eigentum erwies sich dabei als wichtige Voraussetzung, war jedoch allein nicht ausreichend. Erst die Verbindung von politischem Gestaltungswillen, konkreten Nutzungsbedarfen und investiver Infrastrukturpolitik ermöglichte es, Bahnhofsstandorte zu sozialen und funktionalen Ankern einer nachhaltigen Stadtentwicklung zu transformieren.