Beitrag der Landesgruppe Mitteldeutschland, AG-Mitglied: Steffen Fliegner

Das ehemalige, seit Oktober 2019 leerstehende Studierendenwohnheim des Studentenwerkes Halle im Stadtteil Halle-Neustadt steht als Beispiel für einen weitgehend misslungenen Erhalt des strukturprägenden und inzwischen denkmalgeschützten Hochhauses in einer der bedeutendsten Stadtgründungen der Nachkriegsmoderne in Deutschland und Europa. Halle-Neustadt ist als eigenständige sozialistische Modellstadt 1964 gegründet worden und ist vor der Wende auf fast 100.000 Einwohner und Einwohnerinnen gewachsen.

Der weitgehende Abriss des inzwischen denkmalgeschützten Hochhauses steht unmittelbar bevor. Die Raumkonzepte des hier neu entstehenden außerschulischen Bildungshauses – Campushaus Neustadt: Zentrum für Begegnung und Kompetenzentwicklung – am größten Schulstandort der Stadt Halle (Saale) mit ebenerdigen großen Räumen für Werkstätten, Labore und weitere Berufsorientierungsangebote waren nicht in Einklang zu bringen mit dem sehr kleinteiligen Raumangebot des 1969 errichteten Wohnheim-Hochhauses. Dieses weist zudem geringe Raumhöhen, Deckenspannweiten und Traglasten auf. Mit hohem technischen und finanziellen Aufwand wäre ein Umbau zwar möglich, aber wirtschaftlich unverhältnismäßig, so dass sich bei diesem extremen Umbauaufwand auch die Nachhaltigkeitsfrage stellt. Vor allem jedoch haben sich trotz jahrelanger Bemühungen keine Nutzungsoptionen für die 11 perspektivisch leerstehenden Obergeschosse über dem geplanten Bildungshaus finden lassen. Lediglich das massiv aus Ortbeton gebaute und gut umnutzbare Kellergeschoss und Erdgeschoss des Bestandes – beide mit übergroßen Raumhöhen von ca. 4 Metern und großen statischen „Materialreserven“ – und das erste Obergeschoss in Plattenbauweise lassen sich in den Bildungsbau integrieren.

Das Ursachengeflecht für die Rückbauentscheidung ist äußerst komplex, bestehend aus der anhaltenden Schrumpfungsperspektive des Stadtteils (Neustadt hat die Hälfte der ursprünglichen Einwohnerzahl), der geringen Nachfrage nach jeglichen Nutzungen in Neustadt, der peripheren Lage des Hochhauses im Stadtteil Neustadt selbst (abseits der ÖPNV-Erschließungsachse), der Existenz von mehreren weiteren leerstehenden Hochhäusern mit Denkmalstatus in zentralen Lagen in Neustadt, den fehlenden bzw. nicht ausreichenden Finanzierungs- und Förderoptionen, der jahrzehntelangen Haushaltsnotlage der Stadt mit fehlender Finanzkraft usw.. Hinzu kommt eine, nach jahrelangen vergeblichen Bemühungen um Förderung, zeitlich sehr ambitionierte Umsetzungsfrist des Campushausbaus mit europäischen Fördermitteln, deren Verfristung sonst droht. Eine leider nicht untypische Umsetzungskonstellation in finanziell notleidenden Kommunen.

Eine Umnutzung des Bestandes zu tendenziell eher preiswertem Wohnen durch private Investoren – das legt die „Begabung des Bestandes“ nahe – wäre wegen des Risikos der Verfestigung sozialer Problemlagen im sozial herausforderndsten Quartier Sachsen-Anhalts äußerst riskant und würde den Schulstandort in weitere Schieflage bringen. Wir haben in Neustadt viele Erfahrungen mit preiswerten Vermietungsstrategien diverser privater Eigentümergesellschaften gesammelt, die nicht selten am Rande der Legalität oder manchmal jenseits davon konzipiert sind. Der Gewinn landet immer beim Eigentümer und die Probleme bei Mietern und Kommune. Die am Immobilienmarkt in Neustadt tätigen großen kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen haben alle eine wirtschaftliche tragfähige Nutzbarkeit des Hochhauses ausgeschlossen, auch nicht in Spezialsegmenten wie studentischem Wohnen oder betreutem Wohnen. Die immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen passen einfach nicht.

Schlussendlich herrscht am Mikrostandort des Hochhauses Flächenknappheit, durch den aufwachsenden Schulstandort und die direkte Lage an einem strukturprägenden Grünzug der Neustadt bedingt (Kastanienallee), der mit seinem alten Baumbestand in der Klimakrise nicht überbaut werden sollte und ebenfalls denkmalgeschützt ist. Die essentiellen Funktionsbeziehungen im Bildungscampus, angefangen mit Grundschülern, lassen eine räumliche Trennung des Bildungscampus und Lokalisierung des Campushauses an einem entfernteren Standort nicht zu. Dann wäre der geplante Campus nicht mehr funktionsfähig.

In sehr schwieriger Abwägung dieser Bedingungen und Konflikte wurde dem sozialen Belang eines wegweisenden, neuartigen Bildungsbaus mit Leuchtturmfunktion für die ganze Stadt der Vorzug vor dem Bestandserhalt und dem Denkmalwert des momentan und perspektivisch funktionslosen Hochhauses gegeben (siehe Abbildungen 1 bis 3)

Meilensteine der Projektentwicklung:

• 2012: Campus Kastanienallee als rein schulische Zusammenarbeit zwischen den drei Schultypen am Standort – Gymnasium, Sekundarschule/Gemeinschaftsschule, Grundschule – wird als Kooperationsprojekt ins Leben gerufen; Notwendigkeit baulicher Erweiterung aufgrund schulischer Bedarfe wird erstmals aufgezeigt
  
  
• Juli 2015: Start des BMBF (Städte-)Wettbewerbs Zukunftsstadt mit der halleschen Projektteilnahme halle.neu.stadt 2050 (Zukunftsvisionen für die Neustadt und ihre Nachbarquartiere)
  
  
• Frühjahr 2016: im Zukunftsstadtprojekt Entstehung der Idee des Bildungscampus Kastanienallee mit teils außerschulischen Bildungsangeboten in Zusammenarbeit mit dem Wissenschaftscampus am Weinberg, der sogenannte Brückenschlag Bildung zwischen Sozialquartier und Wissenschaftsquartier, beide extrem unterschiedlich international geprägt
  
  
• Oktober 2017 bis Oktober 2018: Konzeptentwicklung/Ideenpapier für Campus Neustadt (Kooperationspartner, Nutzungen, erste Raumbedarfe) im Rahmen der Phase 2 des Wettbewerbes Zukunftsstadt; 
  → Das Hochhaus ist noch als Wohnheim des Studentenwerkes Halle genutzt. Es wird jetzt bekannt, dass es aufgegeben werden soll. Erste Standortüberlegungen der Umsetzung eines schulischen und außerschulischen Campushauses beziehen das Hochhaus in die Überlegungen ein
  
  
• Ende 2018/1. Quartal 2019: Pause der Projektentwicklung, da die Stadt mit Bewerbung für Phase 3 im Wettbewerb Zukunftsstadt nicht erfolgreich war; es gibt keine Realisierungsoption für die Entwicklung des Bildungscampus
  
  
• Februar 2019: Der Campus Neustadt wird für die Projektliste der Strukturwandelprojekte Kohleausstieg vorgeschlagen und auf diese aufgenommen (Informationsvorlage Stadtrat). Später erfolgt die Höherstufung als „Leuchtturmprojekt“ auf einer Landesliste
  
  
• April 2019 bis 08/2019: erste planerische Auseinandersetzung mit dem Hochhaus: Machbarkeitsstudie Umnutzung Hochhaus Richard-Paulick-Straße 13 vor Aufgabe der Nutzung, finanziert mit  Eigenmitteln der Stadt; Nutzungen für den Umbau des Hochhauses werden untersucht/gesucht: außerschulische Bildungsnutzungen Campus; Schulische Erweiterungsmodule 1 und 2 (klassische Schulflächen für Unterrichtsräume usw.) sowie Wohnheimplätze für Auszubildende (die Stadt hat hier Kapazitäten angemietet)
  → Variantenuntersuchungen Hochhaus
  → sehr hohe technische und finanzielle Hürden und Risiken für den Umbau des Hochhauses deuten sich an; gravierende Umbauprobleme aufgrund der Bauweise werden bekannt
  
  
• Ende September 2019: Nutzungsaufgabe des Hochhauses durch das Studentenwerk, seitdem leerstehend; wiederholte Einbrüche und Vandalismus im Laufe der Jahre erschweren eine Wiedernutzung immer mehr und treiben die Kosten für eine potenzielle Wiederinbetriebnahme und Sanierung nach oben
  
  
• Ab Ende 2019: die Stadt ist mit dem Land und dem Landesbetrieb für Bau und Liegenschaftsmanagement (BLSA) zum Ankauf des Hochhauses im Gespräch (phasenweise in Ignorierung von Anweisungen nur auf Arbeitsebene), was jedoch unter den unsicheren Rahmenbedingungen der Projektentwicklung (keine Finanzierung, „unklare“ Strategie der Verwaltungsspitze) faktisch unmöglich ist
  
  
• 2020: monatelanges zähes Ringen zwischen Befürwortern und Gegnern des Projektes in der Stadtverwaltung Halle um eine weitere Projektentwicklung/Beauftragung einer Phase Null Planung für Bildungsprojekte: insbesondere der Standort für ein solches teures Bildungs-Leuchtturmprojekt in der „abgehängten Großwohnsiedlung“ ist stark umstritten und wird teils mit Agieren „hinter dem Rücken“ in Frage gestellt
  
  
• 20.5.2020: Land (BLSA) veröffentlicht Verkehrswertgutachten für das Hochhaus (5,64 Mio. €); Oberbürgermeister stoppt daraufhin das Verwaltungshandeln bezüglich Ankauf Hochhaus (die Verwaltung versucht auf Arbeitsebene, weiter mit dem BLSA im Gespräch zu bleiben); die tatsächlich sehr hohen Ankaufkosten machen eine weitere Projektentwicklung mit Hochhaus unmöglich!
  
  
• August 2020: Stadt erklärt gegenüber BLSA, dass sie das Wertgutachten Hochhaus für deutlich überhöht hält
  
  
• 10/2020 bis 11/2021: Phase Null Planung Campus Neustadt – erste Phase Null Planung Bildung in Halle überhaupt – durch die Büros bueroschneidermeyer, Daniel Schönle und Helga Boldt unter vollen Corona-Einschränkungen: alle Termine und Workshops wurden online realisiert; Finanzierung mit 100% Eigenmittel der Stadt Halle
  → ein hervorragendes, nutzerbasiertes Konzept für den Bildungscampus entstehn
  → noch keine Durcharbeitung baulicher Varianten, nur Prinzipvorschläge
  
  
• April 2021: BLSA hat die Eigenbedarfsprüfung Hochhaus für das Land abgeschlossen und erklärt, dass das Land keinen Bedarf hat; BLSA fragt bei Stadt nach Fortbestehen Kaufabsicht nach
  
  
• April 2021: Oberbürgermeister wird vom Stadtrat suspendiert
  
  
• Mai 2021: gutachterliche Stellungnahme der Stadt zum Verkehrswertgutachten schätzt den Verkehrswert auf ca. 40% des vom BLSA ermittelten Wertes; Stellungnahme geht an BLSA; BLSA stimmt Beauftragung eines zweiten Verkehrswertgutachtens zu (übernimmt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landes), aber Stadt bezahlt das Gutachten
  
  
• 7. Oktober 2021: zweites Verkehrswertgutachten zum Hochhaus vorgelegt (2,5 Mio. €)
  
  
• 27.10.2021: Stadtrat fasst Grundsatzbeschluss zur Umsetzung des Investitionsvorhabens Campus Neustadt auf Basis der Phase Null Planung im Rahmen von Strukturwandel; Beschlusspunkt Erwerb Hochhaus
  → der Umgang mit dem Hochhaus ist zu diesem Zeitpunkt offen, tendiert aber wegen ausbleibender anderer Nutzungsoptionen zum (Teil-)Rückbau
  
  
• Ende 2021/Anfang 2022: Stadtverwaltung sieht sich wegen Überlastung außerstande, das außerschulische und neuartige Bildungs-Bauvorhaben Campushaus Neustadt baulich selbst zu realisieren; die kommunalen Strukturen sind dem umfangreichen Schulsanierungsprogramm bereits am Limit und im zeitlichen Verzug; ein kommunales Unternehmen soll zur Umsetzung gebeten werden (kommunales Wohnungsunternehmen);
  → dieses Ansinnen schlägt fehl, lähmt die Projektentwicklung jedoch für mehrere Monate
  
  
• 12. Mai 2022: verspätete Projektanmeldung des Campushauses Neustadt im Hauptförderprogramm des Kohleausstieg-Strukturwandels „Sachsen-Anhalt Revier 2038“ auf inhaltlicher Basis der Phase Null Planung
  → kurz darauf wird das weitere Fördermittelverfahren von der Investitionsbank Sachsen-Anhalt wegen Überzeichnung des Programms und politischer Auseinandersetzungen zwischen den fünf geförderten Strukturwandelkreisen in Sachsen-Anhalt gestoppt
  
  
• 10.10.2022: die fünf Strukturwandelkreise schließen eine Vereinbarung zur Reviergerechtigkeit, womit der Campus Neustadt aus der Liste der geförderten Projekte rausfällt (formal wegen fehlender Gelder); eine andere Förderoption wird nicht verbindlich aufgezeigt;
  → Stopp jeglicher weiterer Projektentwicklung
  
  
• Anfang 2023: mit einem einstimmigen (!) Stadtratsbeschluss wird das Land aufgefordert, eine Förderoption für das Projekt zu ermöglichen; Anfragen im Landtag erhöhen den Druck auf die Landesregierung
  
  
• Juni/Juli 2023: erfolglose Beantragung des Campus Neustadt im Just Transition Fund (JTF) – europäische Fördermittel; Land sieht keine Förderfähigkeit für das Projekt
  
  
• 29.08.2023: Gespräch des Bürgermeisters mit dem Chef der Staatskanzlei: nach über einem Jahr erfolgloser Suche nach einer Förderoption für die Entwicklung des Campus (bei suspendiertem Oberbürgermeister der Stadt eingeschränkte politische Durchsetzungskraft Halles), keiner weiteren Projektentwicklung und Planung in dieser Zeit (die Stadt hatte bereits recht erhebliche finanzielle Mittel für die Hochhausstudie und die Phase Null Planung ausgegeben) signalisiert das Land Bereitschaft, den Campus über den Just Transition Fund (JTF) der EU doch zu fördern
  
  
• Ab September 2023: Förderoption mit europäischen JTF-Mitteln über das Ministerium für Arbeit, Soziales, Gesundheit und Gleichstellung Sachsen-Anhalt konkretisiert sich; mit der Förderung sind jedoch starke Restriktionen verbunden:
  → Förderumfang reicht nur für knapp 2/3 des Raumprogramms Campushaus: Verkleinerung des Projektes notwendig
  → knappe Zeitschiene Umsetzung ist unter den Rahmenbedingungen in Deutschland kaum zu schaffen (späte Aufnahme in Förderprogramm, drohender Verfall der EU-Mittel)
  → Mittelabfluss in Millionenhöhe noch vor dem Baubeginn notwendig, was formal unerfüllbar ist
  
  
• 4. Quartal 2023: Verhandlungen mit dem Ministerium für Soziales … aufgrund der schwierigen Förderbedingungen; Projekt steht monatelang auf der Kippe; es werden „kreative Lösungen“ in intensiven Gesprächen gefunden; Einigung wird erreicht
  
  
• Ende 2023: Land veröffentlicht Richtlinie für das neue Förderprogramm „Junges Wohnen“ für Wohnheimplätze Studierende und Azubis; Richtlinie schafft für Kommunen sehr ungünstige Förderbedingungen
  → Option Azubiwohnen im Hochhaus wird damit als kommunales Vorhaben unmöglich!
  
  
• Jahreswechsel 2023/24: Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie Sachsen-Anhalt (LDA) als Denkmalfachamt des Landes bekundet Absicht, das Hochhaus als konstituierenden Bestandteil des Flächendenkmals II. Wohnkomplex in Neustadt auszuweisen; formelle Ausweisung erfolgt kurz darauf; Untere Denkmalbehörde bei der Stadt ist irritiert, da die fortgeschrittene Kaufabsicht der Stadt jahrelang bekannt war – auch die Absicht zur Entwicklung des Bildungscampus – und das LDA in den Stellungnahmen an das BLSA als Eigentümer mit Verkaufsabsicht nie auf möglichen Denkmalschutz hingewiesen hatte
  
  
• Ab Januar 2024: intensive öffentliche und politische Debatte um den Erhalt des Hochhauses beginnt, obwohl die Projektentwicklung Bildungscampus weit fortgeschritten ist und alternative Nutzungen für das Hochhaus sich als aussichtslos erwiesen haben
  
  
• 31.01.2024: geänderter Grundsatzbeschluss Stadtrat zum Bau Campushaus
  
  
• 28.02.2024: Ankaufbeschluss Stadtrat Hochhaus; beide Beschlüsse erhalten eine (teils knappe) politische Mehrheit für den wahrscheinlichen Abriss des Hochhauses für das Campusprojekt
  
  
• 1. Quartal 2024: Aktualisierung der Phase Null Planungsergebnisse in Workshops mit Kooperationspartnern zur Vorbereitung der Planungsausschreibungen für das Campushaus
  
  
• März 2024: europaweite Ausschreibung der Planungen Campushaus
  
  
• 2. Quartal 2024: Stadt beauftragt bauliche Untersuchung des Hochhauses für Option Teilerhalt als Kompromiss mit dem Belang Denkmalschutz: wieviel Hochhaus ist allein mit dem Projekt Campushaus zu erhalten?
  
  
• 20.6.2024: Workshop mit Fachöffentlichkeit zur Einbeziehung des Hochhauses in die Campusplanung; Vertreter vom LDA; Oberer Denkmalbehörde; Staatskanzlei; Ministerium für Arbeit, Soziales, Gesundheit und Gleichstellung; Stadt; Gestaltungsbeirat anwesend; Vorschlag der Stadt: maximale Erhaltungsoption ca. 5-6 Geschosse als Ergebnis baufachlicher Untersuchung
  → LDA fordert Erhalt der vollen Gebäudehöhe –aus denkmalfachlicher Sicht das entscheidende Merkmal des Denkmals – oder falls das unmöglich ist, Beantragung einer denkmalrechtlichen Abrissgenehmigung
  
  
• 16.08.2024: Stadt beantragt die denkmalrechtliche Abrissgenehmigung des Hochhauses bis Oberkante Kellergeschoss bei der Oberen Denkmalschutzbehörde (im Landesverwaltungsamt)
  
  
• September 2024: Beauftragung der verschiedenen Planer für das Campushaus: in den nächsten Wochen werden die Varianten des Umgangs mit dem Hochhaus nochmals geprüft
  
  
• 20.12.2024: Genehmigung des Abrissantrages durch die Obere Denkmalschutzbehörde; während des Antragsverfahrens wurde das Hochhaus durch das LDA zum Einzeldenkmal hochgestuft (ungewöhnlicher Schritt)
  
  
• Ende 2024: als Vorzugsvariante der Planungen kristallisiert sich ein Teilerhalt des Hochhauses mit Keller, Erdgeschoss und halbem 1. OG heraus, die für das Campushaus gut und ohne Extraaufwand nutzbar sind; weitere Bauelemente des Hochhauses aus dem Rückbau (einzelne Plattenelemente) sollen im Neubau verbaut werden: ca. 40 % der herstellungsbedingten grauen Energie (CO2 Emissionen) bleiben erhalten
  
  
• 2024/2025: Stadt bietet zu Begleitung der Planung des Campushauses mehrere Sonderformate an: das Vorhaben ist 4x im Gestaltungsbeirat; Workshop Kooperationspartner; nicht öffentliche Veranstaltung für Stadträte am künftigen Standort im Gymnasium
  
  
• 28.5.2025: Baubeschluss Campushaus im Stadtrat mit weitgehendem Teilabriss des Hochhauses
  
  
• 09. Juli 2025: formale Fördermittelbeantragung für Campushausbau bei der Investitionsbank Sachsen-Anhalt
  
  
• Ab Ende August 2025: Baustelleneinrichtung; aufgrund von hohen Schadstoffbelastungen müssen vor dem Abriss die asbestbelasteten Fußböden entfernt werden; eigentlicher Start des Teilabrisses für Januar 2026 vorgesehen
  
  
• Mitte September 2025: Leistungsphase 3 HOAI aller Planungen soll erreicht werden

Abb. 1: Hochhaus Richard-Paulick-Straße 13 von Nordosten aus – Lage am Grünzug und Zufahrtsituation zum hinten liegenden Schulcampus (Quelle: Stadt Halle (Saale))