Der Blick auf den Wohnungsmarkt in Deutschland zeigt ein widersprüchliches Nebeneinander von Not und Überfluss: Leerstand in strukturschwachen Regionen und zugleich ein alarmierender Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen in prosperierenden Groß- und Universitätsstädten. Mehr als ein Viertel der großstädtischen Miethaushalte musste schon 2018 über 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Bruttowarmmiete aufwenden. Während sich armutsgefährdete Haushalte oder Alleinerziehende in überbelegten Wohnungen drängen, sind immer mehr ältere Ein- und Zweipersonenhaushalte in ihren Eigenheimen mit viel zu viel Wohnfläche „gefangen“, weil es an kleineren und bezahlbaren Alternativen im vertrauten Umfeld fehlt. 

Umverteilen und Fläche sparen oder bauen, bauen, bauen?

„Wohnungsnot heute ist kein Knappheits-, sondern ein Verteilungsproblem und als solches ein kontinuierliches Phänomen marktförmig organisierter Wohnungsversorgung“, beschreiben die Stadtsoziologen Martin Kronauer und Walter Siebel die Lage (Kronauer/Siebel 2022: 178).

Die Lösung muss demnach vor allem in Strategien und Instrumenten zur gerechteren Verteilung des 
bestehenden Wohnraums zwischen Alt und Jung, kleinen und großen Haushalten, Arm und Reich gesucht werden.

Umverteilung gilt allerdings auch bei sozialdemokratischen Politiker*innen mittlerweile als riskantes Konzept, das mit dem Verlust von Stimmen bestraft wird. Die neue Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen Verena Hubertz sieht deshalb die Lösung für die Wohnungskrise ganz woanders:

„Wohnen ist die soziale Frage unserer Zeit. Wir müssen die Bagger jetzt rollen lassen. Der Bau ist ein riesiger Wirtschaftstreiber. […] Es gibt nur eine Lösung, die langfristig hilft, und die heißt: bauen, bauen, bauen“
(Hubertz 2025: 24).

Das klingt allzu ambitionslos - man könnte auch sagen: unterkomplex. Ähnliches hat man schon zu Beginn der letzten Legislaturperiode aus Berlin gehört. Tatsächlich hat sich seither mit rückläufigen Fertigstellungen - vor allem von Mietwohnungen in angespannten Wohnungsmärkten - und weiter steigenden Mieten die Schere der Ungleichverteilung von Wohnraum weiter geöffnet. Und das gilt zunehmend auch für Randlagen von Stadtregionen und Mittelzentren im ländlichen Raum. Eine strategische Frage mit wachsender Bedeutung ist deshalb der Umgang mit den 16 Millionen Ein- und Zweifamilienhäusern und ihren Potenzialen (vgl. Moczala/Sieverts 2022). 

Bestandspolitik braucht andere Rahmenbedingungen

Dass die meisten Einfamilienhausgebiete auf dem Status quo eingefroren scheinen liegt nicht nur an kleinteiligen Eigentumsverhältnissen und individueller Veränderungsaversion. Entscheidende Hemmnisse sind neben einem angespannten Wohnungsmarkt, der die Umzugsmobilität ausbremst, vor allem Rahmenbedingungen wie Steuerrecht, Boden- und Planungsrecht oder Finanzierung.

Für ein skalierbare Transformation von Einfamilienhausgebieten müssen die Weichen in der Wohnungs- und Bodenpolitik von „Weiter so“ auf bestandsorientierte Verteilungs- und Suffizienzstrategien umgestellt werden:

• 1. Recht auf Wohnen statt Marktlogik
• 2. Flächen-Suffizienz statt Expansion
• 3. Umbauen, anbauen, aufstocken statt bauen, bauen, bauen
• 4. Gemeinwohlbindung des Bodens statt privater Verwertung
• 5. Quartier statt Parzelle - Kooperatives Transformationsmanagement
  
  

1. Recht auf Wohnen statt Marktlogik - 
Wohnen ist ein Menschenrecht und in erster Linie soziale Infrastruktur.

Daseinsvorsorge im Sozialstaat umfasst eine bedarfsgerechte, bezahlbare Wohnraumversorgung für die breite Mehrheit. Mindestens 30% des Wohnungsbestandes (d.h. rund 13 Mio. WE) sollten deshalb dauerhaft sozial gebunden und damit für Haushalte mit geringem bis durchschnittlichen Einkommen bezahlbar sein. Dazu braucht es eine neue Wohngemeinnützigkeit, die mit Steuerprivilegien, Investitionszulagen und Gewinnbegrenzung dauerhafte Belegungs- und Mietbindungen ermöglicht. 
Vorbild ist Wien, wo fast 60 Prozent der Mietwohnungen städtisch (Gemeindebau) bzw. gefördert und dauerhaft belegungs- und mietpreisgebunden sind. Basis dafür ist eine seit über 100 Jahren konsequent 
betriebene Bodenvorratspolitik.

In Deutschland fließt dagegen ein Vielfaches an Fördermitteln in die Subjektförderung als in den (Um)Bau dauerhaft bezahlbarer Wohnungen. 

„Insgesamt gab der Staat […] 2023 erstmals mehr als 20 Milliarden Euro für die Unterstützung bedürftiger Menschen beim Wohnen aus: gut 15 Milliarden Euro für die Kosten der Unterkunft, die überwiegend von den Job-Centern gezahlt werden, und mehr als fünf Milliarden Euro für Wohngeld. Dagegen lagen die Ausgaben von Bund und Ländern für den sozialen Wohnungsbau in den vergangenen Jahren bei rund vier Milliarden Euro pro Jahr, heißt es in der Studie [des Pestel Instituts]“ (ARD 2024).

Das ist viel zu wenig, um einen auch nur halbwegs bedarfsgerechten, dauerhaft gesicherten Bestand an sozial gebundenen Mietwohnungen aufzubauen. Hinzu kommt, dass der Bestand an bezahlbaren Mietwohnungen wegen der befristeten Sozialbindung des deutschen Fördersystems und wegen unzureichender Instrumente gegen Luxusmodernisierung und Aufteilung von Miet- in Eigentumswohnungen wie Schnee in der Sonne schmilzt.

2. Flächen-Suffizienz statt Expansion -
Raumentwicklung muss die planetaren Grenzen respektieren.

Unser in den letzten Jahrzehnten permanent steigender Wohnraum- und Siedlungsflächenkonsum muss kritisch hinterfragt werden.Wie wenig ist genug? Während fast 10 Millionen Menschen in Deutschland in 
überbelegten Wohnungen leben verfügen vor allem ältere Ein- und Zweipersonenhaushalte in ihren Eigenheimen über teilweise mehr als das Doppelte der durchschnittlichen Wohnfläche. Den höchsten 
Wohnflächenkonsum verzeichnen Einpersonenhaushalte im Eigentum mit je nach Einkommen und Alter 97,5 bis 126,6 m² Wohnfläche. Im „unsichtbaren Wohnraum“ (Fuhrhop 2023) vieler Einfamilienhäuser liegt eine der größten Ressourcen für mehr Wohngerechtigkeit (vgl. Wüstenrot Stiftung/HFT 2025; 
Grüne Liga 2024)

Einfamilienhausgebiete sind ein wesentlicher Treiber der vor allem außerhalb von Verdichtungsräumen hohen Flächenneuinanspruchnahme (Meinel/Schorcht 2024). Ziel ist eine konsequente Flächenkreislaufwirtschaft, also Netto-Null-Flächenverbrauch, wie sie die EU- Bodenstrategie für 2030 bis zum Jahr 2050 anstrebt (Europäische Kommission 2021: 4). Die Deutsche Nachhaltigkeitsstrategie sieht vor, als Zwischenschritt die tägliche Flächenneuinanspruchnahme für Siedlungs- und Verkehrsflächen von heute über 50 Hektar bis 2030 auf durchschnittlich unter 30 Hektar zurückzuführen (Bundesregierung 2021: 102). Das setzt vor allem eine effizientere Nutzung von vorhandenen Siedlungsflächen voraus, etwa durch eine Erhöhung der Siedlungsdichte oder Mehrfachnutzung. Das theoretisch größte Potenzial für eine qualifizierte Nachverdichtung bieten Einfamilienhausgebiete. Durch Teilung, Umbau, Aufstockung oder Anbau können zusätzliche Wohnungen ohne neue Flächeninanspruchnahme geschaffen werden. Vorhandene Infrastruktur wird besser ausgelastet; das reduziert Investitionen und Folgekosten. Ein sparsamer Umgang mit Wohnfläche und eine gerechtere Verteilung kann auch durch die Förderung des Umzugs in eine kleinere Wohnung oder durch ein größeres Angebot gemeinschaftlicher Wohnformen 
mit weniger individueller Wohnfläche erreicht werden.

3. Umbauen, anbauen, aufstocken statt bauen, bauen, bauen -
Graue Energie erhalten und CO2 Emissionen aus Bau und Betrieb von Gebäuden drastisch reduzieren.

Bestandsgebäude dürfen nicht ohne kritische Prüfung ihrer Nutzungs- und Umbaupotentiale und ohne Bilanzierung der „grauen Energie“ preisgegeben werden. Rund 40 Prozent der Treibhausgasemissionen in Deutschland resultieren aus Errichtung, Nutzung und Abriss von Gebäuden. Nicht nur durch bessere Wärmedämmung und CO2-freie Beheizung, sondern vor allem durch eine längere Nutzungsdauer und mehr Kreislaufwirtschaft (Umbau statt Abriss, Wiedernutzung von Bauteilen, Recycling von Baustoffen) kann die Klimakrise gebremst werden. Neben den Einfamilienhausgebieten sind es auch die derzeit 9,5 Mio. m² leerstehende Büros, die Potenziale für Wohnraum ohne Neubau bereitstellen. 20.000 neue Wohnungen können entstehen, wenn nur 20% davon umgebaut werden (vgl. BDA 2025). 

Zur Förderung der Bestands-Transformation braucht es gezielte Programme und steuerliche Anreize, um vor allem dauerhaft bezahlbare (Miet)Wohnungen im Bestand zu erhalten bzw. zu schaffen. In Betracht kommen z.B. Sonderabschreibungen, reduzierte Mehrwertsteuer, Stundung/Ermäßigung der Erbschaftsteuer, Grunderwerbsteuerbefreiung oder die Befreiung der Mieteinnahmen preisgedämpfter Bestandswohnungen von der Einkommensteuer, wie es das Modell der „Gemeinwohlwohnungen“ vorsieht (vgl. von Bodelschwingh et al. 2023).

4. Boden ist der Schlüssel -
Gemeinwohlbindung des Bodens statt privater Verwertung

Bezahlbarer Wohnraum als soziale Infrastruktur kann nur gesichert werden oder neu entstehen, wenn die unvermehrbare und unverzichtbare Ressource Boden nicht als Finanzanlage oder Spekulationsobjekt dient. 
Einfamilienhäuser können vor allem dann Potenziale für bezahlbares, gemeinschaftsorientiertes Wohnen bieten, wenn sie z.B. im Erbfall nicht an kommerzielle Bauträger oder Projektentwickler, sondern an Selbstnutzende verkauft werden, wie es z.B. das Bundesförderprogramm „Jung kauft Alt“ unterstützt. Als Alternativen zu einer renditeoptimierten Verwertung gibt es außerdem bewährte Modelle und Akteure: kommunale Bodenfonds, Erbbaurecht, gemeinnützige Bodenstiftungen, Genossenschaften und andere Formen gemeinschaftlichen Eigentums wie Community Land Trusts (vgl.Stadtbodenstiftung 2025). Wenn der Bodenwert in Einfamilienhausgebieten steigt, weil durch Befreiungen oder die Änderung alter Bebauungspläne eine
Nachverdichtung ermöglicht wird, muss dafür ein Ausgleich zugunsten der Allgemeinheit geleistet werden. Das können z.B. Anteile geförderter bzw. preisgedämpfter Mietwohnungen oder Beiträge zu sozialer Infrastruktur und 
Gemeinschaftseinrichtungen sein. 

5. Quartier statt Parzelle -
Kooperatives Transformationsmanagement als kommunale Aufgabe

Neue Qualitäten können nur geschaffen werden, wenn Kommune und Eigentümer*innen über die einzelne Parzelle hinaus denken, planen und kooperativ handeln. Gemeinschaftliche (Frei)Räume, Co-Working- oder Gewerberäume, Verbesserungen von öffentlichen Räumen und Erschließung, soziale Infrastruktur, Nahversorgung etc. können nur so zu skalierbaren Lösungen entwickelt werden. 

Um die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer*innen zu fördern sollten gemeinsam Rahmenpläne erarbeitet sowie Beratung und Prozessbegleitung (Quartiersmanagement) angeboten werden. Für die Umsetzung sollten Stufen bzw. Optionen ermöglicht werden: (Zwischen)Nutzung von Leerstand ohne Eigentumsänderung und wesentlichen Umbau - Schaffung zusätzlicher Wohnungen oder Gewerberäume und energetische Sanierung durch Umbau, 
Anbau, Aufstockung - Entwicklung gemeinschaftlicher, parzellenübergreifender Eigentums- und Nutzungsmodelle. Abwarten führt dagegen oft zum Verkauf an private, renditeorientierte Immobilienunternehmen und zu Abriss und verdichtetem Neubau, häufig unter Ausschöpfung von Baurechtsreserven gem. § 34 BauGB. Im Ergebnis würden 
so vor allem teure Eigentumswohnungen entstehen.

Die skizzierten Weichenstellungen zu einer gemeinwohl- und bestandsorientierten Wohnungs- und Bodenpolitik mögen utopisch erscheinen. Aber ein „Weiter so“ kann die schon viel zu lange anhaltende Fesselung der Wohnungspolitik in primär marktorientierten Strukturen nicht auflösen. Es würde im Gegenteil zu mehr Ungleichheit in der Wohnraumversorgung, zu mehr Flächenverbrauch und zu mehr CO2-Emissionen durch Abriss und Neubau führen. Die Nutzung der vielfältigen und quantitativ relevanten Ressourcen der ausgedehnten Einfamilienhausgebiete in Deutschland blieben ohne diese grundlegende Neuorientierung weiterhin dem Zufall oder der Initiative Einzelner überlassen - und damit weit hinter den tatsächlichen Möglichkeiten zurück. 

Das Forschungsprojekt und das Buch „Leben vor der Stadt. Einfamilienhäuser als Möglichkeitsräume“ zeigen diese Potenziale eindrucksvoll auf und vermitteln Inspirationen durch strategische Konzepte und Praxisbeispiele. Es gibt viele gute Argumente dafür, den Lebenstraum von gestern als Chance für morgen zu nutzen.

Literatur
ARD (2024): Verbände fordern 910.000 neue Sozialwohnungen. Tagesschau 16.01.2024. 
https://www.tagesschau.de/inland/sozialwohnungen-kritik-verbaende-100.html

BDA Bund Deutscher Architektinnen und Architekten, Landesverband Bayern (2025): O2H Office to Housing. Eine Handreichung zur Transformation ungenutzter Büroflächen in bezahlbaren Wohnraum. München.
https://www.hierlarchitekten.de/o2h-office-to-housing/

Bundesregierung (Hg.) (2021): Deutsche Nachhaltigkeitsstrategie. Weiterentwicklung 2021. Berlin.

Cengiz-Stadelmann, C.; Kukurīte, E.; Müller-Stojanovic, D. und Piroddi, J. (2024): Das Erbe des Einfamilienhauses. Bregenz.
https://dtflr.com/de/dossier/mensch/das-erbe-des-einfamilienhauses

Europäische Kommission (Hg.) (2021): EU-Bodenstrategie für 2030. Die Vorteile gesunder Böden für Menschen, Lebensmittel, Natur und Klima nutzen. Drucksache COM(2021) 699 final vom 17.11.2021. Brüssel.
https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/?uri=CELEX%3A52021DC0699

Fuhrhop, D. (2023): Der unsichtbare Wohnraum. Wohnsuffizienz als Antwort auf Wohnraummangel, Klimakrise und Einsamkeit. Bielefeld. 
https://www.transcript-verlag.de/media/pdf/77/c7/39/oa9783839469002.pdf

Grüne Liga (Hg.) (2024): Ungenutzter Wohnraum im Einfamilienhaus. Tagungsdokumentation. Berlin.
https://grueneliga.de/index.php/de/themen-projekte/wohnen/1424-dokumentation-wohnraum-tagung

Hubertz, V. (2025): "Ich baue die Zukunft des Landes". Interview von Hegemann, L. und Zacharakis, Z. In: DIE ZEIT Nr. 20 vom 15.05.2025, S. 24.

Kronauer, M. und Siebel, W. (2022): Die neue Wohnungsfrage. Editorial. In: WSI Mitteilungen 75. Jg., 03/2022, S. 178.

Meinel, G. und Schorcht, M. (2024): Flächeninanspruchnahme für Siedlung und Verkehr. Landschaft und Natur in Karten. In: Naturschutz und Landschaftsplanung 10/2024.
https://www.nul-online.de/themen/landschafts-und-umweltplanung/article-7995920-201982/flaecheninanspruchnahme-fuer-siedlung-und-verkehr-.html

Moczala, C. und Sieverts, T. (2022): Die Urbanisierung der Einfamilienhausgebiete. In: Die Architekt 5/2022.
http://derarchitektbda.de/die-urbanisierung-der-einfamilienhausgebiete/

Pestel Institut gGmbH (Hg.) (2024): Bauen und Wohnen 2024 in Deutschland. Studie im Auftrag des Verbändebündnis Soziales Wohnen. Hannover.

SRU Sachverständigenrat für Umweltfragen (2024): Suffizienz als „Strategie des 
Genug“. Eine Einladung zur Diskussion. Berlin. 

Stadtbodenstiftung (Hg.) (2025): Ein Community Land Trust für Berlin. Internet-Homepage https://www.stadtbodenstiftung.de/community-land-trust/

von Bodelschwingh, A.; Enders, K.; Lang, J.; Löhr, D.; Wiedergrün, S. (2023): Gemeinwohlwohnungen. Bezahlbares Wohnen im Bestand sichern. Berlin.

Wüstenrot Stiftung und HFT - Hochschule für Technik Stuttgart (Hg.) (2025): Leben vor der Stadt. Einfamilienhäuser als Möglichkeitsräume. 
Ludwigsburg/Stuttgart.
https://wuestenrot-stiftung.de/publikationen/leben-vor-der-stadteinfamilienhaeuser-als-moeglichkeitsraeume-download/

Der Beitrag ist die erweiterte und aktualisierte Fassung eines Impulsvortrags im Rahmen des Diskussionsforums & Book Release „Leben vor der Stadt – Einfamilienhäuser als Möglichkeitsräume“ der Wüstenrot Stiftung und der 
Hochschule für Technik Stuttgart am 19.05.2025 in Stuttgart. 

Stephan Reiß-Schmidt, Dipl.-Ing., Stadtdirektor a. D., ist freier Berater und Autor für Stadt- und Regionalentwicklung. Er ist u. a. Ko-Vorsitzender des Ausschusses Bodenpolitik der Deutschen Akademie für Städtebau und Landesplanung sowie Mitinitiator der Münchner Initiative für ein soziales Bodenrecht und des 
bundesweiten Bündnis Bodenwende